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中國房地產行業步入成熟期,市場容量大及中國優勢房企市場份額分析
西安曲江國際會展投資控股有限公司   2019-07-08 16:00:00   瀏覽次數:1409

一、行業步入成熟期

    自1998年推行住房商品化制度的頭十年,在房改紅利、人口紅利和土地資本化紅利疊加作用下,城鎮化率進入快速發展階段,房地產行業從幼稚期進入成長期;進入2008年之后,隨著房改紅利消失、人口紅利下降、土地資本化紅利的衰減,城鎮化率已超過全球及中等收入國家水平,房地產行業邁入成熟期。

諾瑟姆曲線


城鎮化率


中國人口紅利(25歲~59歲人口占比)


    隨著二胎放開、居民收入水平提高,將催生新的剛性需求及人均居住面積提升的改善型住房需求,人口自然增長也將形成一部分新增需求。

    二、市場容量大

    如下表所示,根據我們的測算,在沒有考慮保障房分流的情況下,我國商品住宅開發市場容量巨大,行業仍具備243.76萬億元的市場空間。不過,考慮到2018年新建商品住宅銷售額達15萬億元的龐大基數后,商品住宅開發的增長潛力稍顯不足。

    1、人均居住面積提升:2018年我國人均居住面積為36.6平方米,相比房改初期已大幅提升,但與發達國家仍存在一定的差距;

    2、城鎮化率提升:2018年中國城鎮化率為59.58%,已經高于全球和中等收入國水平;

    3、人口自然增長:我國人口近10年保持在5%左右的人口自然增長率,在二胎政策影響下,人口增長率小幅上升;

    4、供應缺口:源于每年新增需求以及改善需求。

    三、商品住宅

    房地產投資對GDP拉動作用顯著,根據國信宏觀研究團隊2015年4月29日的深度報告《“新”經濟與服務業系列觀察之三:預測第三產業分行業(非金融業)產值增速》的研究結論:商品房銷售面積增速同比(同比)每增加9.5%,GDP提高0.1%。

    從各行業對GDP增長的貢獻率和拉動來看,房地產業在三大產業細分行業中排行前列,對經濟發展的貢獻程度較高,支柱地位突出。

    貢獻率是指不變價增加值增量與不變價GDP增量之比,拉動是指國內生產總值實際增速與增加值貢獻率的乘積,表示不同產業或行業對經濟發展的貢獻度,

    計算公式為:對GDP增長的貢獻率=(不變價增加值增量/不變價GDP增量)×100%,對GDP增長的拉動=GDP實際增速×增加值貢獻率。

行業對GDP累計同比貢獻率(%)


    四、龍頭房企

    2018年,中國房地產銷售TOP5和TOP10市場集中度分別為18.4%、26.9%,較2017年末分別提升了1.5和2.5個百分點,龍頭房企集中度持續提升。對比美國,2018年中國TOP5和TOP10的市場集中度尚有5.2和6.6個百分點的差距。

2018年中國優勢房企市場份額


2019年1-4月中國優勢房企市場份額

(文章轉自中國產業信息網http://www.chyxx.com/industry/201907/754357.html


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