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中國房地產行業銷售情況分析及2019年中國房地產行業銷售面積預測
西安曲江國際會展投資控股有限公司   2019-08-19 16:55:43   瀏覽次數:1313

   嚴調控下樓市業績增速快速回落,目前行業探底或已完成,正逐步步入小周期復蘇階段,房地產正式進入總量穩定的橫盤時期。2019年1至4月,全國653個城市累計商品房銷售面積為2.98億平方米,較去年同期基本持平;累計商品房銷售額為2.7萬億元,同比增長6%。其中1-4月住宅累計銷售面積為2.6億平米,較去年同期基本持平;累計銷售金額為2.32萬億元,同比增長8%。在2016年去庫存寬信貸等政策刺激下,全國商品房銷售一度進入高增速區間。但去庫存成效顯現后,地產市場杠桿率也迅速增高,故自2016年末至今政策風向轉為抑制性密集調控,信貸收緊嚴控地產泡沫,商品房銷售業績增速放緩并開始穩步回落,目前我國房地產市場進入平穩發展期,預計2019年后續業績增速將延續2018年走勢,繼續保持在0%左右區間內。不過在總量保持穩定的前提下,“一城一策”的主導調控疊加都市圈化經濟聚集效應發酵,或將加劇各能級城市間銷售業績的分化。

2014-19Q1商品房銷售面積及增速萬平米/%


2014-19Q1商品房銷售金額及增速億元/%


   具體到城市能級以及區域部分來看,目前一二線城市業績增速好于三四線,而集合了京津冀、長三角、珠三角等核心都市圈的東部區域則優于其他區域。2018年全年一、二、三線城市增速分別為-5.1%,0%、5%;其中比對2017年全年增速,一線城市回升24.1pct,二線持平,三線城市則小幅下降5.5pct。

40大中城市商品房銷售面積/按能級萬平米%


全國各區域銷售面積增速萬平米/%


   全國653城在剔除40大中城市后,剩余607城(三四線)2018年銷售面積同比增長2%,較2017年全年14%的增速下降了12pct。2019年1至4月,一線城市銷售面積累計同比上漲達39%,二線城市同比下降7%,而三四線城市同比上漲22%。在去庫存完成后棚改貨幣化逐漸退出,三四線城市銷售開始走弱,而進入3月以來,一二線城市銷量進入見底回升區間,尤其是一線城市需求迅速回暖。分區域來看,東部、中部、西部、東北部2019Q1的銷售增速分別為-7%、3%、4%、0%,其中聚齊了京津冀、長三角、珠三角等核心都市圈的東部地區較2018年末增速回升幅度最大,相對上升3pct。預計2019年下半年核心都市圈腹地的一二三線城市的銷量在落戶政策放寬、剛需購房熱情上升的助力下或將穩步回升。

   去庫存熱潮影響消退,房價增速回落逐步回歸理性區間。從價格指標來看,2018年商品房銷售均價為8,737元/平米,同比增長10.7%;其中住宅銷售均價為8,544元/平米,同比增長12.2%。2019Q1商品房銷售均價為9,065元/平米,同比增長6.6%;其中住宅銷售均價為8,954元/平米,同比增長8.2%。價格走勢上,2018年至今,一二線、三四線城市的商品房售價均從2016-2017年初之間的高點逐步回調,百城價格指數增速回落至理性區間(0-10%)。由此可見自2017年北京“3/17新政”開啟本輪房地產周期調控序幕后,各項限售限價等政策密集實施至今,我國房地產市場“去杠桿、抑泡沫、穩房價”的調控成效顯著,由2016年去庫存熱潮導致的房價高企的負面影響基本得到控制。此外房地產價格相對于銷售面積具有滯后性,即住宅價格目前處于周期減速上漲向加速下跌過渡的時期,預計2019年后續或順延至明年房價同比增速將進一步回落,其后樓市或將進入一段長時間的橫盤穩定期,符合國家“穩房價穩地價穩預期”的房市調控目標。

百城住宅價格指數增速元/平米%


百城銷售與樓面均價差值元/平米%


   目前行業庫存處于低位,至2019年3月末商品房待售面積為5.2億平方米,同比下降10%;而去化率上,在行業快周轉策略的推動下,自2018年下半年至今多數熱點城市維持在12個月以下的低位,滿足國家適當加快住宅用地供應的標準。棚改貨幣化的逐步退出下,非都市圈腹地的三四線城市市場整體呈走弱勢態。而聚集在極大城市群腹地的一二三線城市房市則初步呈現了見底回暖的態勢。綜上所述,目前房市在去年經歷了一段時間的疲軟后已基本得到修復,供需結構在密集調控下得到改善,疊加嚴格實行“預期管理”的調控思路以及“松緊適中,一城一策”的施政方向下,城鎮落戶放寬、剛需購房利好、落實人房聯動機制等因素的綜合作用,我們預計待2019年下半年房市銷量得到進一步修復后市場增長將進入一段較長時間的橫盤穩定區間。

   2018年房地產銷量回升帶動銷售額同步上漲,龍頭房企的頭部效應最為明顯。其中龍頭房企在一線城市的銷售額占比與2017年持平,二三線城市的銷售額增長是總銷售額增長的主要貢獻來源。大型房企和區域型房企的一二三線城市銷售額均較2017年有顯著提高,大型房企二線和三線城市銷售額占比不斷提升;區域型房企主要依靠二線城市和一線城市的銷售作為拉動。

不同類型房企近三年銷售額(億元)


龍頭房企近三年不同類型城市銷售情況(億元)


大型房企近三年不同類型城市銷售情況(億元)


區域型房企近三年不同類型城市銷售情況(億元)


   2018年底商品房(住宅)累計庫存去化周期18個月,低于歷史去化周期中樞(2000年以來均值為20.28個月,2009年以來均值為22.55個月);謹慎假如2019年去化周期回到20.28個月,對應商品房(住宅)新開工面積增速為-1.7%,小幅下行。

房地產銷售面積測算(萬平米)

(文章轉自中國產業信息網http://www.chyxx.com/industry/201907/757671.html

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